工业用房不可以直接作为商业用，如果想要将工业用房转为商业用途，必须经过相关部门的批准，并且必须符合城市的总体规划。这个申请起来非常难，因为需要满足一系列严格的要求和程序。如果符合城市的规划，还必须按照现行土地出让办法的规定进行出售。
在中国的城市规划中，不同的区域划分了不同的用地性质和用途。工业用房和商业用房在用地性质和用途上存在着明显的差异。工业用房主要用于生产、制造和加工，而商业用房则用于零售、服务和办公等商业活动。因此，把工业用房转为商用需要经过相关部门的审批和调整。
首先，申请人需要与所在区县的土地管理部门联系，并提交申请。土地管理部门将根据城市的总体规划和土地利用政策来审查申请。如果申请符合城市的规划，土地管理部门会进一步指导申请人按照相关程序进行后续操作。
根据现行土地出让办法的规定，工业用地的转让必须经过公开的招标、拍卖或挂牌等方式进行。这样可以确保土地出让的公平竞争，提高土地出让的透明度和市场化程度。工业用地的原使用人和买受人不得自行进行买卖，必须通过土地的收购储备机构进行收储。
具体操作的步骤是，土地的收购储备机构会根据年度收购储备计划安排收储。他们会在规定的时间内公开宣布土地出让的信息，包括用地性质、用途、面积、位置等。有意向的买方需要提交申请并参与招标、拍卖或挂牌等竞争环节。拍卖环节最为常见，竞拍过程中买方需要按照规定的标准进行出价，最终以价成交。
在拍卖环节完成后，买方需要支付土地转让费用，并签订土地转让合同。土地管理部门会在合同签订后办理过户手续，并出具相关的土地证明文件。
总之，将工业用房转为商业用途并获得相关部门的批准是一个繁琐的过程。申请人必须符合城市的总体规划，并按照现行土地出让办法的规定进行公开竞争。只有经过严格的程序和程序，才能顺利完成工业用房向商业用途的转变。
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